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• 物业税：又见救命稻草？

  10月 31, 2007

  最近关于物业税“空转实”的说法越来越多的引起人们的关注。如今房价扶摇直上，各种宏观调控均未达到预期效果，物业税能成为拯救房价的最后一根稻草吗？这里就将网上资料收集梳理一下，学习。 1、什么是物业税？ 物业税，也叫“财产税”或“地产税”，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税值随房产的产值而提高。物业税改革的基本框架是将现行有暗香盈袖房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。 2、征收物业税后，房价会降吗？ 关于这点，各方争论激烈。认为房价能降的观点主要有：周春生、冯科（阅读文章），叶檀（阅读文章） 从理论上说，物业税是一种财产税，是财产保有环节的一个税种。物业税的开征，最直接的结果便是降低开发成本，导致房价下降。据估算，在目前的房价构成中，税费及房产商利润占到60%，建筑成本只占40%。购房者买一套房子的钱中，有30%-40%是缴了各种税费。如果改用许多国家采用的逐年缴纳的办法，以财产税的形式分期支付地租和税费，现在的开发成本就可以大幅下降，房价也会跟着大幅度下降。 另一方面，物业税的开征也将有效抑制投机性房地产需求。从国际惯例看，物业税的征收主要是对投资、出租等经营性房屋在拥有环节征收，而对自住房屋则采取免征或少征的做法。而对非自用型商品房进行征收，将导致投机客的持房成本提高，物业税的性质是财产税和保有税，不同于股票市场的印花税，印花税是流转税，物业税的保有税性质将使炒房客手上的商品房成为烫手的山芋，捏在手里的感觉是不舒服的。因此物业税通过增加房地产持有人的成本从而达到有效抑制炒房者的行为。 另外，物业税开征后，在政府增加土地供应时，将变原来的土地批租一次性收取高额土地出让金的方式为分年分阶段收取。方式转换前，地方政府不但财政收入大部分依赖土地，而且地方政府本身还有推高房价的冲动。而方式转换后，土地购买者在一次性交纳小部分的出让金以外，在出让期内每年还要交纳年租，这具有递延效应，降低了地方政府过度批租的可能，从而在制度上杜绝了地价的无控制上涨，也抑制了房价的上涨。 持相反观点的人士，则认为征收物业税收效甚微（阅读文章，文章2），原因有三： 其一，物业税是以抑制需求为主线的调控政策。而最近两三年，以增加个人住房贷款首付比例、征收二手房交易的土地增值税和营业税等为代表的抑制需求政策并没有对房价产生重大影响。 其二，房价上涨内在动因，以及住宅供应短缺和强劲的住房需求态势一时难以改变。而住房需求主要是由城市化等带来的自住性需求，受物业税的影响比较有限。 其三，北京师范大学不动产研究所黄兴文教授日前接受记者采访时表示，降房价寄托给物业税是不现实的，每一次“地王”出来，都成为房价上涨的新的标杆。中国特殊的土地管理体制和招牌挂制度，是房价下跌的稳定器，只要不放弃招拍挂的土地供给制度，房价下跌的希望不太大。 3、物业税的税负 物业税税负由两个因素决定，一个是评税价值，另一个是税率。以往社会各界对物业税税负的关注.基本集中在税率高低的讨论上，而没有考虑评税价值的高低，这是具有片面性的。税率高低只是反映税负高低的一个方面，计税依据的界定也是衡量税负高低的重要方面。譬如，我国现行有暗香盈袖房产税的税率为 1.2%，但是计税依据却是房产原值的一定比例。例如北京市确定为房产原值的70%，则房产税的税负仅是房产原值的0.84%。 从国际经验看，凡是按照评税价值征税的国家，在确定物业税税负时，也是综合考虑税率和评税价值两方面因素的。在税负一定的前提下，如果采用了较高的税率，往往同时扩大评税价值与房地产市场价值或市场交易价格的差异，也就是说将房地产市场价值或市场交易价值打了较多的折扣后，再据此征税；如果采用较低的税率，往往缩小评税价值与房地产市场价值或市场交易价格的差异，甚至采用房地产市场价值或交易价格作为计税依据。至于说采用何种方式，主要看纳税人的接受习惯。 在我国物业税税负的确定上，在开征初期，应当按照循序渐进的原则，把握以下几点：一是考虑量能负担因素，经营性房地产税负应略高于居住用房。二是开征物业税后，原有房地产税或城市房地产税纳税人总体税负应保持大体一致或略有增长，变化幅度不宜过大；对个人住宅的税负应当相对较轻。三是对高档住宅征税，对普通住宅应确定一定期限的免税期，暂缓征税。四是对农业用地暂不征税。 延伸专题阅读：2007年物业税是房价的救命稻草吗？

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• 新一轮房地产价格上涨与房地产 ** 制

  07月 16, 2007

  上一期的经济观察报用了很大的篇幅报道了新一轮的房价上涨已经开始，而房地产宏观调控并没有达到预期的效果。 本来我也觉得对于调控房价而言，完善房地产供应体系，商品房、经济适用房和廉租房并行应该是不错的选择。现在看来问题还要更复杂。今天早上看叶檀和潘石屹的博客，他们都不约而同地批评起“ ** 制”来。 什么是房地产 ** 制呢？简单来说就是对于住房和价格，实行 ** 制，即一部分住房以及价格，放开不管，国家只收高档住房税；对另一部分住房，主要是经济适用房，政府要严格控制，要确保价格的合理和稳定，以满足广大人民群众的住房需求。 这样做表面看来很有吸引力，可这美好的愿望在实际中却已面目全非。 ** 制最大的隐患就是“寻租”。经济适用房供应量加大，可真正有多少平名老百姓能够拿的到？ 黄长乐发出这样的感叹： ** 制的实质，是把非市场化的特权带来的利益抓紧时间分配给特权人群。而这种“利益”的经济成本和社会成本，最终还得分摊到真正按市场规则去买房的人头上。所以，当你感叹房价越来越高的同时，有没有发现，就因为大量的房产是低成本甚至零成本被人占有了，所以才会造成市场化房产的短缺，于是才有了超高房价。 ** 制，这种人为制造社会不公平的做法，早该退出历史舞台了。 而对于解决方案，叶檀这样写道： 从历史中学到的是什么也没学到是个悲剧。如果真正想治疗病态的房地产市场，回过头来彻底杜绝 ** 体制，才能找到解决之方，将土地收益全部用于保障型住房的建设。否则，中国的房地产市场将陷入无休无止的寻租—市场—行政—寻租的怪圈。 是的，政府土地收入飙升已经与房价上涨形成“良性”循环了。在这样一个关键时刻，不知哪只“替罪羊”会站出来？ 深度阅读： 地方政府土地收入飙升 房价上涨加速 楼市三度"出轨" 叶檀： ** 制造就病态房地产市场 潘石屹：解决土地黑市的根本办法是消灭土地 ** 制 黄长乐：越搞限价房，房奴越绝望！ ** 制将葬送中国房奴的购房理想

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