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【学习笔记】2009年中国房地产开发企业500强评测
12月 4, 20092009年11月26日，中国房地产测评中心隆重推出《2009中国房地产开发企业500强测评排行榜》，该榜单对中国房企09年的表现做了详尽的点评和分析。点击下载报告：2009年中国房地产开发企业500强测评。 有几点需要在这里做个记录： 1、排名 前五： 万科 中海 保利 绿地 华润 5～10： 恒大 世茂 碧桂园 富力 万达 2、评测分析 ①强者恒强，百强企业综合实力大增； ②北上西进，问鼎中原，百强房企跨区域经营战略日益成熟； ③资本优势凸显，上市公司占据百强房企过半席位（62%）； ④需求强劲加速企业销售，百强房企抗风险能力增强； ⑤宏观环境利好带动优势房企盈利水平稳升； ⑥供需两旺成为描述2009年下半年土地市场的主要特点。 3、评测结论 ①企业生存环境发生积极变化； ②适度宽松的货币政策助推企业加速融资（保险资金可进入房地产企业）； ③百强企业商业模式日渐清晰，核心竞争力优势凸显； ④精装修房助推房地产企业提升品牌价值。
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西安房地产现状
11月 22, 2009Update1：图片放在巴巴变上，貌似现在无法通过IE，maxthon访问，Firefox正常浏览，闲了再研究解决！ Update2：插入一行字就解决是何道理
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[学习笔记]《世联地产：当前市场表现与2010年形势判断》（PDF）
11月 18, 2009世联地产11月16日发布了《当前市场表现与2010年形势判断》的研究报告,有很多东西还是很值得我们学习研究一下。 1、西安从08年到09年的房屋销售价格指数均高于成都，这多少还是让我感到一些意外的！ 2、西安09年9月房价同比增长排名靠后，环比增长排名靠前。出现这种现象比较可能的解释是最近西安房价看涨，而过往的一年西安房价波动比较大。数据是否准确还需要进一步合适。 3、西安09年9月商品房销售面积比08年同期增长了106倍。 4、进入09年西安商品住宅量价齐升。 5、从07-09年整个房地产政策变化与房价走势变化的对比中可以看出，房价受政策影响有多大！ 6、市场现状 7、房地产市场内在规律（量价规律）：量支撑价、价助涨助跌、量先价后。 8、以深圳为例，可以看出价格的拐点其实是政策的拐点。 9、又见房价与CPI的关系问题。这里世联认为房价与CPI同升同降。
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【学习笔记】《万科经济测算指标体系》（PPT）
11月 18, 2009（点击查看：PPT） 1、项目净利润 项目净利润 =销售收入-开发成本-营业税及附加-期间费用-所得税 （期间费用包括：营业费用、销售费用、管理费用） 2、现金净流量与利润的关系 利润是按照权责发生制确定的分期损益； 现金净流量是根据收付实现制确定的分期损益； 可行性研究中，现金净流量可以代替利润作为评价投资净收益的指标； 在整个投资有效年限内，项目利润总计与现金净流量是相等的。 3、项目可行性论证经济指标体系 核心指标 内部收益率 使累计净现值为零的贴现率 销售净利率 项目净利润/销售收入×100% 参考指标 总投资回报率 项目净利润/项目总投资 ×100% 销售毛利率 项目利润/销售收入×100% 获利指数 现金流入现值/现金流出现值 资金峰值比例 资金峰值/项目总投资 地价支付贴现比 [...]
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房价为什么要计入CPI？
10月 30, 2009这两天任志强和时寒冰又掐起来了!任志强先发《忍无可忍》说：“时寒冰最好在上电视之前先补习一下有关CPI统计的基础知识，不要在全国人民面前显示自己的‘无知’。”，时寒冰反驳《任志强先生，莫把无知当博学》说：“我没有想到，头上已现白发的任志强先生，还如此孩子气，真的好孩子气哦，竟然用这种可爱的方式说实话，以至于让人不由地心生悲悯之心，甚至产生出想慈祥地抚摸他脑袋瓜的念头来。” 其实两个人吵架，通篇也没否认现在CPI是不计房价的。时寒冰只是反击下任志强：谁他丫不知道CPI不包括房价，我不但知道，而且还知道房价与CPI有比价复归的关系，嗯哼~！但是被媒体一炒作，就变成了这样，话题PK：房价应当纳入CPI统计？，一P不要紧，投票结果却挺吓人： 29日结果 30日结果 这说明大多人被忽悠的连CPI是什么都搞不清！ 另外，这个投票中的公房是什么玩意？
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为什么降息对房地产是利空？
10月 14, 2008前些天，全球都在降息，中国也参与其中。这对股东篱把酒黄昏后市无疑是利好，但对房地产而言，是利好还是利空却产生了分歧。 我比较赞同的说法是降息对房地产是利空。降息主要是为了给市场注入流动性，防止市场滑向通货紧缩。在通货紧缩状态下，老百姓相对于会选择持有货币（对应在通胀状态下，老百姓会选在购买房产、黄金或其它高收益产品，来抵销通胀）。老百姓持币观望情绪越浓，房地产销售就越举步维艰。 降息就是在传达这样一个信号，未来我们所要面对的经济是通缩而不是通胀。所以在可预见的未来，房地产市场好传的迹象仍不可见。 推荐阅读： 潘大：房地产开发商能否安然度过冬天 叶檀：降息救市 货币扩张政策正式开启 周洛华： 减息打压房价
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房谈（080422）
04月 22, 2008我所做的工作是将不同地产界的声音集合在一起，所谓集思广益。同时，这也是一个很好的学习机会，所谓“三人行必有我师”。但渐渐地，我也会忍不住要加一点自己的看法，因为，凭着自己的接触，很多言帘卷西风论很荒谬很不负责任的。我也很奇怪，你们到底了解多少实事的真莫道不消魂相。上午，在西安大差市附近的一个楼盘，房价已经飙上6千，让我有些错愕，这之前，我虽不认同房价会崩盘，但同样认为今年房价发飙的可能性不大。但实际上，房价还在狂飙。 《证券市场周刊》：万科拒绝商业地产 内地房地产市场前景长期看好，至少在短期内，房价不会像香港那样大起大落，因此持有商业地产的避险功能意义不大；另一方面，面对房价变动有可能带给公司的风险，万科极为敏锐和谨慎，其表现甚至胜过了万科的学习标杆企业——美国帕尔迪公司(PHM.NYSE)。 因此，我们的结论是，万科应该坚持其现行战略，且投资者可以相信万科的战略执行能力。 唐学鹏:惨淡地价预示房价的下跌趋势 城市房地产土地流拍事件大规模发生，例如深圳在近日的地块拍卖中，大部分地块都流拍了，成交的少量地块的地价已经回落到2005年的水平。同样的事情也在上海、北京等超级城市发生。一直以来，地价的坚挺表现被虚构为“房地产不败神话”的标识，因为在过去历次严厉的宏观调控中竞拍的地价一直是“向上”的。现在，地价的惨淡表现强烈预示着超级城市房地产价格崩溃已经为时不远。 西安楼市观察:一季度西安房价涨幅突破两位数 一季度商品住宅中，多层、高层和高档公寓价格同比分别上涨13.4%、14.3%和13.7%，别墅价格上涨9.9%。累计环比价格分别为：多层住宅上涨3.7%、高层住宅价格上涨4.7%、高档公寓价格上涨5.1%，别墅涨幅最高上涨达5.8%。 杨红旭:房价乱局：上涨与下跌各玩各的！ 第一、环比数据表明，各月房价依然在涨；第二、环比数据表明，去年9月是分水岭，或称“房价涨幅拐点”（注意，不同于房价拐点），之前涨幅逐月加大，之后递减；第三、去年12月全国房价环比涨幅下降明显，其后连续4个月都在0.2%-0.3%徘徊，单纯从数据上分析，这样的涨幅已经比较合理，接下来月度同比涨幅必然经历一个递减的过程，但环比增幅极有可能在这样一个低位徘徊几个月。第四、部分城市房价将会继续下调，部分城市可能迎来触底反弹，部分城市根本没有明显调整发生。
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房谈（080417）
04月 17, 2008左小蕾：考察房价要区分两个不同的房地产市场 过去，没有区分两个市场， 也没有区分两类不同的需求。笼统的一句“需求”旺盛，成为判断房价应该上涨的最主要的理由。但是模糊的“需求”概念导致模糊的价格判断。实际上是利用大多数人的居住需求推高整体房地产价格，有利于少部分投资者的赚钱效应 关于2008年房地产价格现在众说纷纭，主要观点无非是“看涨”或者“看跌”。我们认为，在2007年出台的一系列新的房地产政策环境中，谈“房价”不能太笼统，一定要区分清楚居住性市场和投资性市场这两个不同的市场。否则，房价涨跌的讨论是没有意义的。 如何区分这两个市场，文中并没有给出答案，但实际中，这的确很难。投资和居住本来就是你中有我，我中有你，怎么分啊？ 《财经》：土地狂飙过后 4月，随着开发商疯狂拿地后陷入资金困境，以土地出让金为主要收入来源的地方政府，也面临进退两难境地。 2008年年初，在经历罕见的多次土地流拍后，北京市土地储备中心大幅削减了一季度土地供应计划：2月和3月，北京仅四宗住宅用地入市，均以超出标底不高的价格成交；原计划入市的15宗土地，推迟至二季度入市。 易宪容:对房地产从紧货币政策能改变吗 从紧的货币政策开始全面影响中国的实体经济，开始影响到实体经济成长，特别是房地产，2007年那种所谓“地少钱多”的格局目前已经出现了完全的逆转，房地产土地市场目前是“地多钱少”。即央行从紧的货币直接影响房地产市场资金流入，直接导致了房地产市场全面价格调整，导致房地产市场的土地多而没有房地产要拿地，因此，在这种情况下，如果政府不能够对房地产市场采取“有保有压”的政策，那么房地产市场就可能出现逆转，中国经济就可能出现“硬着陆”。 但是，从实际的数据来说，从紧的货币政策不仅没有使整个银行信贷的增长放缓，而且也没有使得国内房地产市场的资金流入减少，反之，银行信贷增长仍然没有减弱，房地产市场流入的资金仍然是快速增长。 但是，流入房地产资金如此之多，增长如此之快，为什么仍然有房地产企业认为今年资金紧张，仍然认为目前房地产市场面临的问题是缺钱？何也？这里可能有以下几个方面的原因。一是2007年64号文件及39号令的出台，无论土地出让金缴交方式还是土地证的获得方式都发生根本性的变化。如果一家房地产开发企业没有一定的资金实力，要想获得所需要的土地是十分困难的。而且即使房地产开发商已经获得了土地，如何没有充实的资金如期开发，土地增值税也会大大增加房地产开发企业的成本。因此，在这样的情况下，资金实力不足的房地产开发企业面对资金问题就会比较多，即政策的调整让房地产开发商感觉资金的紧张。 二是房地产政策的调整促使房地产开发商经营模式的改变。以前在银行金融支持下房地产开发商可“囤房囤地”，现在则希望通过“分期首付”或零首付来吸引购买者。而两种不同的房地产经营模式，其依赖银行资金支持程度是相差很大，从而使得房地产开发商资金紧张程度加深。 三是随着房地产开发投资过热泛滥于全国，同样的资金分散在单个房地产开发手中资金比重减少，这样房地产开发商容易感觉资金的紧张性。再加资本市场股价快速下跌，房地产开发商融资渠道收缩。这些都增加房地产开发商融资的紧张程度等。
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房谈（080321）
03月 21, 2008《中国房地产报》：本土REITs管理草案已上报银监会 3月上旬，银监会召集五家信托公司共同起草《信托公司房地产投资信托业务管理办法(草案)》征求意见稿（下称“REITs意见稿”）。据了解，参与其中的五家信托公司分别是中诚信托、北国投、联华信托、衡平信托和中原信托。据介绍，在意见稿中REITs被定义为：“信托公司公开发售信托单位募集资金，为信托单位持有人的利益，以房地产和房地产相关权利为主要运用方向，并进行管理、处分的行为。”而信托公司以非公开方式发售设立的房地产投资信托，则适用于2007年颁布的《信托公司集合资金信托计划管理办法》。 铂程斋：美国楼市是如何从天堂坠入地狱的--次贷危机解析通俗版 当时间走到了2006年年底，风光了整整五年的美国房地产终于从顶峰重重摔了下来，这条食物链也终于开始断裂。因为房价下跌，优惠贷款利率的时限到了之后，先是普通民众无法偿还贷款，然后阿牛贷款公司倒闭，对冲基金大幅亏损，继而连累保险公司和贷款的银行，花旗、摩根相继发布巨额亏损报告，同时投资对冲基金的各大投行也纷纷亏损，然后股东篱把酒黄昏后市大跌，民众普遍亏钱，无法偿还房贷的民众继续增多……最终，美国次贷危机爆发。 杨红旭：房贷市场乱局，外资银行＂趁火打劫＂ 次级债危机令诸多国外投行狼狈不堪，花旗、瑞银、美林、贝尔斯登、巴黎银行等国际金融巨头皆因此亏损几十亿、几百亿美元，一个个搞得灰头土脸。除了盼望政府出手救市以外，这些国际投行莫不急吼吼寻求外部资金和利润，向中国、中东、俄罗斯等国家的主权财富基金的寻求融资是一种路径，加快在新兴经济国家的业务拓展是另外一个“药方”。 《财经》：恒大地产上市折戟最后一程 3月20日晚19时，恒大地产集团有限公司（下称恒大地产）在香港联交所网站发布公告，宣布中止上市计划。这一天，本是恒大地产IPO（首次公开发行股票）计划中结束招股、公布定价的日子，亦是其上市的最后一程。
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房谈（080318）
03月 18, 2008杨红旭：民营房企还能走多远？！ 地产业是我国开放度、市场化水平比较高的行业，在行业发展过程中，很早就涌现出一批民营企业。这些企业具有以下几个特征：第一、运营机制比较灵活，这是民营企业的共同优势；第二、市场化程度较高，在发展前期比较依重与地方政府的关系，近几年基本上都依赖市场机制进行运营。第三、倾向于“一条龙”式开发经营模式，受传统观念的制约，喜欢各个环节自给自足。第四、基本都已上市（或筹备中），打开资本市场融资通路，尤其是绿城、碧桂园、SOHO中国在香港IPO后融资皆超百亿。第五、具有一定的家族化现象，这也是民营企业的通病，“肥水不流外人田”的观念依然存在，部分企业已开始具有国际化眼光，积极引进海外基金，分散股权，优化公司治理结构。 唐学鹏：超级城市房价即将面临“拐点” 尽管“房价拐点论”已经发生，但是这种发生并没有普遍性地传递到民众的认知里，其重要原因在于被称为中国“超级城市”（Superstar Cities）的房价目前还并没有显示出严重的颓势，尽管这些城市的交易量处于前所未有的“冷冻期”，但它们的价格走势并没有呈现出南粤地区那种确定性的走势。所谓超级城市，按照经济学家Joseph Gyourko和Christopher Mayer以及Todd Sinai在其著名论文《Superstar Cities》里的定义，指的是那些分工网络充分扩张、产业集群和规模效应异常发达，居民收入水平要远高于全国平均水平的城市。Joseph Gyourko认为，只有超级城市才具备真实的“房价抗跌”性，因为超级城市强大的规模效应和分工水平的深度化（导致对土地、劳动力资源的大量需求），使得超级城市会不断创造新的有衍生性的工作机会，将经济链条中的高价值部分吸纳到城市里，形成了不断增长的富裕阶层。“只有不断富裕的人口在增长才是支持超级城市房价继续飙升的唯一因素”。在中国，严格意义上能够称得上是“超级城市”只有北京和上海。而北京上海的房价近期并没有发生严重的下跌，它们只是交易量“暴跌”。 叶檀：如何把地方政府从卖地财政困局中拉出来？ 土地财政是个纲，纲举目张。中央政府抓住土地财政这个纲，显示出房地产市场的两根软肋。第一根，住房保障欠债太多。第二根，地方政府过于依赖土地财政，政策激励措施发生逆向转折，不利于地方政府发展企业增加税源，而一味从土地值值上下功夫。从表面上看，保障性住房与土地财政似乎是两码事，但实际上，保障性住房供应的缺失，与土地财政收入的膨胀与不透明是一枚硬币的正反两面：正是政府深度介入土地这一微观市场，成为争利的法人实体，而不再是提供公共人比黄花瘦产品、公共服务的提供者，才导致了一连串问题的发生。